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澳洲购买房产需要了解的法律常识

时间:2011-07-09 10:16:12 点击:2643
在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对业主们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁。
  在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对业主们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁。

 

一、地产物业买卖:

 

        1、何谓物业卖家申明书(SECTION 32 VENDOR STATEMENT)

 

        法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些资料中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。

 

        ●若发现申明书内容有错误﹐该如何处理?

 

        如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。

 

        2、卖家可否售卖违例建筑?

 

        法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。

 

 

        3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇?

 

        为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。

 

        ●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?

 

        两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是"新建成"或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。

 

        ●什么情况下外国人不可买整座房屋?

        一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:

        1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。

        2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。

        但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。

 

        ●另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计画。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。

 

        ●其他非住宅物业的情况:

        商用物业:这定义为已经发展的商用物业﹐如:办公楼、工商业大厦,但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。

        附带购买的商用物业:如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。

 

         4、首次购买新物业可享受减免印花税

        自今年(2010年)七月一日起﹐凡首次购价值60万澳币新房公民均可得享受免全部印花税﹐而购房价值超过60万以上的业主也可享受部分印花税减免的福利。

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