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公寓投资面面观

时间:2011-07-09 11:35:34 点击:2649
房价飞涨、空置率下降已经是物业出租市场上"如雷贯耳"的声音了。也许你已经在考虑购买投资房,什么才是最好的选择呢?

 房价飞涨、空置率下降已经是物业出租市场上"如雷贯耳"的声音了。也许你已经在考虑购买投资房,什么才是最好的选择呢?

  澳洲租房市场的紧张,似乎已经到了无以复加的地步。在这种情况下,考虑买投资房的人也越来越多。

  眞的想买的话,有些什么选择呢?

  想进入遍地都是租户的内城区的投资者会发现,这里的入市门坎已经非常高了。

  不过,已跌至历史新低的空置率和过去一两年间飞涨的租金也让投资者愿意再次开始在物业市场下大本钱。

  不过,在现在内城区的一睡房公寓已经卖到25万以上的情况下,有没有什么其它的选择呢?以下便是答案。

 

学生公寓

  海外留学生已经成了澳洲一大经济来源之一,比如悉尼大学有差不多一半的学生都是海外留学生。随着国际学生的增多,学生公寓的数量也在增多。在墨尔本,传统的学生公寓区已经从Carlton Parkville扩散到了Caulfield, Preston, Footscray Geelong等这些区。

  不过,虽然我们可以认定,海外学生所带来的住房需求会持续增长,但市场同时也存在一定的不确定因素,原因在于其它国家也在想方设法吸引亚洲的留学生。

  一般的学生公寓的面积在2040平方米,带一个厨房、书架、卫浴及书房/睡房。书房和睡房可能是大家分享的。许多建筑在每一层都设有一个"公共客厅(communal living area"

  另外,学生公寓一般还应由房东配备家具,提供24小时的接待台服务、夜间保安、健身、游泳及桑拿等。

  作为学生公寓的业主,房东有责任配备这些家具,并定期进行更新。所以你应该为此准备好资金。

  投资学生公寓的最大的好处在于,它所带来的收益常常大于一睡房的非学生公寓,因为除了房租外,房东通常还可以收取服务性的费用。

 

饭店及旅馆投资(Hotelmotel

  许多住在远郊地带的投资者发现,投资于旅馆是个不错的选择。

  这些投资者通常将自己买下的物业租予专门经营饭店的公司,如OakfordQuest等,并且租期常常达到五年以上。

  饭店经营者从管理饭店中能得到大于租金的收益,所以他们往往愿意支付一定的物业维修费。

  有的经营者还给予业主一年可免费使用旅馆四个星期的优惠待遇。以一个房间每晩$150计,四个星期的免费住宿就値$4000--也是个不小的数目。

  许多饭店的房间都是小型的工作间式房间,外加睡房及客厅、厨房和卫浴。许多银行要求,如果要贷90%以上的款的话,每套的面积得大于50平方米。这个要求通常很难达到。换言之,就是说投资者必须得自备10%的首期金。

       如果饭店的租期到了,而原来的经营者不打算继续经营下去,那么这个建筑物立刻就变成一个普通的公寓了。你也不能象以前一样有租金的保证,而必须将它放到市场上去出租。

 

高层公寓楼

  投资者在投资于高层公寓时,应注意考察这套公寓有无特色,否则的话,当你想卖出的时候,你就不得不面临来自同一栋楼中的其他业主的竞争。

  另一个値得留意的现象是,在1990年代晩期,确曾出现过高层公寓过剩的情况,说明在某种市场条件下,投资公寓需要全面考虑。 一旦市场情况有变,会不会出现房子卖不出去,或租不出去的情况?

  买家权益维护组织Morrell & Koren的主任David Morrell说:"当一个投资者决定卖掉投资公寓时,通常其他投资者也想这么做,如果别人折价卖了,你的房子当然也卖不出好价钱。"

  当你想出租房屋时,情况也是一样的。如果你的房屋与市场上其它房屋没什么两样的话,租户们为什么一定要租你的?

  不过,许多高层公寓都有直接从地下车库通往楼层的电梯,这一点增加了公寓房的安全性及吸引力。

  另外,租户们也很喜欢有景的房间,并且自然采光要好。投资时这些当然应纳入考虑的范围。

  高层公寓的另一个不利因素是,往往物业管理费很高,一套一睡房的公寓一年的费用可高达$3000。如果市场需求下降,这么高的管理费确实是个大问题。

 

工作室式公寓(studio apartment)

  购买工作室式公寓时,应该想好"退出"策略,因为根据以往的经验,一旦你眞的想售出时,这类房产可能往往不那么好卖。

  工作室式公寓的面积大小不等,一般在2040平方米,有连体的客厅加睡房、厨房和卫浴。

  与此形成对比的是,许多一睡房公寓的面积在4565平方米之间,有分开的客厅和睡房空间,也更受租户欢迎。

  Morrell说:"工作室式的公寓对那些经济条件较紧张,但却想住在城区的租户来说,很有吸引力,但这样的公寓不是那么好卖。"

  他说:"选择住在工作室式公寓的人们,一般就是为了省钱,这样的人当然大多数情况下不会有购房能力。如果他们眞有钱了,他们也想攒多一点,以便买一睡房的公寓。"

  Morrell说,一般来说,工作室式公寓的自住型买家不会很多,所以通常卖出这类物业时,资本收益不会有一般公寓那么高。

 

度假物业

  Morrell说:"投资于度假物业有点象买矿业股票。如果市场好的话,你会大赚;但如果市场不好,日子就不太好过了……"

  很多投资者买度假物业其实是为自己用的。在度假旺季,这些物业可以出租,平时则用作自己过周末的场所。不过,打理度假物业通常需求一些额外的开支,如物业代理费、清洁费等等。

  Morrell说:"想从度假物业赚钱的秘密就是要买独一无二的房子,最好还能有些'噱头'。如果只是一个离海岸线10米远的纤维棚,那么就毫无特色可言。"

  "象在Blairgowrie Rye这些地带的度假房,几乎一半都挂着'出售( for sale)'的牌子;相反,到了Point Lonsdale,你就发现那里的度假物业简直是人满为患。"

  过去几年中,水边的土地价格一直在涨。但如果经济下滑,有的人可能不得不首先将度假物业拿出来抛售,那样的话,可能会对物业的价格造成一定压力。

  Morrell说:"一旦遇到经济上的困难,第一个会被人们抛弃的往往是度假物业,所以当你想卖出时,你可能发现其他人也都想卖出,不惜一切要卖出的投资人往往连本都收不回来。"

 

豪宅

  物业代理们往往都会吿诉你,不管怎样,有地的house永远是最安全的投资物业之一——如果这个物业位于租户喜欢的区。

  Morrell说:"最好的选择是在CBD 十五公里之内的物业。"

  内城地带的物业代理们会吿诉你,内城区的投资者们常常会发现,如果他们眞想售出手中的物业,不管他们开价多高,总有愿意一掷千金来接盘的人,这样的买主瞄准是高端出租市场的收益。

  Hocking Stuart 商业开发公司的经理Naomi McRae说:"许多高端市场的租户们来自诸如伦敦这样的更贵的地方,所以他们不会被澳洲市场的价格吓倒,而且许多来自外国的租户能从雇主那里拿到一部分房租补贴,所以很多海外移民更倾向于租用豪宅。"

 

 

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