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Duplex的独特优势

时间:2011-07-09 12:18:52 点击:14238
不是house,不是townhouse,也不是unit—— duplex这种屋型在澳洲物业史上具有其特别的位置。笔者有好友最近终于卖掉了充满纠纷的雅柏文大楼上的Unit,在南区买下了一间全新的4房Duplex。看了他的新家以后,我对这种特别的房型产生了浓厚的兴趣。
 

不是house,不是townhouse,也不是unit—— duplex这种屋型在澳洲物业史上具有其特别的位置。笔者有好友最近终于卖掉了充满纠纷的雅柏文大楼上的Unit,在南区买下了一间全新的4Duplex。看了他的新家以后,我对这种特别的房型产生了浓厚的兴趣。

 

话说孖屋

  Duplex,华人叫它孖屋(念ma不念zi)或一地双屋。用现代简单的定义是一栋两层楼的物业,由两户人家肩并肩共享同一个屋顶。它们各自拥有前庭和临街的门。有的是独立契约物业——Torrents Title,也有与unit一样,属于分契物业——Strata Title。当然,这类物业也就意味着有一堵两家共享的墙。

  Duplex大约出现在30年代至40年代之间,多分布在澳洲的老城区中(如悉尼的Randwick就有大量的老式孖屋)。它是当年应付经济萧条的产物。人们把房子从中间“劈开”,改作两居,出租另一边,好给业主带来一点儿收入。也正是因为这“可怜”背景,Duplex曾是不太让人看得上眼的物业类型。谁知近年来这丑小鸭一日翻身,成为投资者眼中的时尙宠儿。

  今天人们一提到Duplex,它可以是时髦的百万豪宅发展项目,可以使人联想到诸如:希有、优质、好地段等等高蹈于townhouse villa之上的豪华极品特质。

 

增值表现

  在沉寂了两年多的悉尼地产市场上,孖屋一直表现出自己的实力,是特别受买家追捧的一种房型。最近,在高端物业销售市场上,一间位于北岸的孖屋以高出预留价$200,000的价位拍卖出手。

  澳洲人喜欢它,是因为弹性特质:你可以把它改头换面,变成一栋house;你可以住其中一间,另一间出租或出售;或者把它留给年老的父母或已长大的孩子安居。

  在今年五月McGrath地产公司卖出了两间孖屋,各自创出令业主兴奋的好价。位于Tobruk Ave, Cremorne的一间红砖Duplexes$1,911,000售出,高出业主保留价20万元。另一间是Manly, Ouinton路上的孖屋,以$1,325,000出手,高出预留价$225,000

  另外,Mosman, Cowles路上的另一座Duplexes于六月份由L.J.Hooker地产公司经手,以高价$1,435,000售出。这个孖屋曾于地产高潮的2001年易手,当时的价格是120百万。这个房子现在由一对退休夫妇买下,准备把它改建成House

  澳洲物业监察Australian Property Monitors的记録也证实了Duplexes的优秀增値表现:即使是孖屋的其中一套的出售表现也是出色的。还是Mosman, Princes Street,一间Duplex19995月易手时是$541,000;但是在今年5月再次易手时,已是$907,500; Mosman, Badham Ave. 一间Duplex20002月出售时是$598,000;今年4月再出手,已是$875,000;一间位于Eastlack, Universal StreetDuplex 19996月易手时$395,000;今年2月以$625,000出售。

  连首次置业者中的财力雄厚者也在追逐Duplex。最近Ray WhiteBondi, Nellington Street,一栋孖屋的其中一间卖了$891,000,买家就是一位首置人士。

 

稀有品种

  据建筑设计师赖.保尔介绍,Duplex在澳洲居民建筑发展史上具有其独特的地位,是随着澳洲向都市化发展而产生的一种房型。

  “当时因为土地缺乏而导致设计出这种独特的房屋类型。好处是,使一块屋地能产生出双倍的住所供人们安居。”他说这种房型大约在一战与二战之间出现,到了50年代最为盛行。这与公寓楼在澳洲产生与发展是同一样的道理,保尔认为,由于公寓楼是今日大势所趋(一块屋地上可建810,甚至12Units)今天Duplex可以说是一个买少见少,濒临灭絶的品种,这更令其成为今日被眼光独到者追捧的稀有品种。

 

谁是孖屋的拥趸

  今天最喜欢选择孖屋的是中老年夫妇。孩子已经大了,各飞东西。老夫妇旣不想再花太多的时间修葺园林,又还没有心理准备住雅柏文与许多人挤到一起。把大House卖了,换个小一点的住所,Duplex就是最好的过渡选择——有一点小庭园,有充足的活动空间,又相对独立与私隐。

  那些住厌了公寓大楼的人也是Duplex的爱好者。尤其是不幸遇上麻烦多多,甚至还陷入法律纠纷的大楼公寓业主,能有一日住到了清静自由的空间里,那是特别美好的享受。

  John MaGrath, MaGrath地产主管认为Duplex是一个保値的物业品种,因为它是如此的特别。

  “大多数Duplex的建筑设计都保持一点古典的风味,比起许多雅柏文建筑,Duplex拥有更多的特色和优雅的风韵。”他说。

  “Duplex通常拥有相当大的户外空间,而且不需要太多打理;通常都座落在比较好的城区,”MaGrath说。它通常都有三个房间以上,在设计方面给发展商更多的施展余地。这种居屋多数是业主自住,特别受追求时尙生活的人所向往。那些买不起半独立屋的人家也是Duplex的爱好者。”

  至于价格上的好处,MaGrath说,“通常在比较讲究品味的高尙城区需要花一百万才能买到一个半独立屋,而在同一区内买Duplex则只需花上70万左右就可以拥有。”

  住宅物业独立估价公司Lankmark White总裁Bill Fatouros也认为,Duplex具有独特的价値。这主要是基于它的优质装修的和较好的位置两大特色,他同意上面建筑设计师保尔的观点,这是一个濒临消失的品种。

  “建Duplex较难通过市政厅的批准,因为它需要地块足够大,前庭足够宽。”他说,“市政厅通常会对改建Duplex施以更严格的审批条件,我估计这使Duplex更加难得和更有价値。”

  Goodyer Donnelley公司的合作伙伴Debbie Donnelley认为Duplex一直都很有市场。

  “如果你买Duplex的其中一间,在物业管理中你只需与一个人打交道。”她说,“你与另一户人家共享一堵墙,分摊所需要的共同维护费用(如果需要维护的话。)”

  她建议:买家在作决定之前需要细读分契物业管理报吿,并向另一边的业主了解所有存在的大小问题和日后需要共同分摊出钱的事项。

 

如果你是投资者

  对投资者和发展商来说,Duplex提供了相当丰润的投资回报。

  9个月前,发展商罗尼科在Lindfield$950,000买下一个独立屋。市政厅已批准该地块可以发展成一个Duplex。他再投入了$850,000,在地面积850平方米的屋地上盖了各有三个睡房的Duplex,内部用抛光木地板和高级村装修。这个物业有极佳的位置,靠近高楼、商店和车站。

  上个月,Century 21, West Pacific地产公司经手,出售了其中一边,售价为$1.07M。另一边则留给自己与家人。

  他说,“从财务上考虑,发展Duplex还是有钱可攒的。平均算下来,我大概每平方米的价格是$6,000元。如果你和附近Mirvac所建的楼盘相比较,人们要花上万元才买到一平方米。”

  阿德雷得的投资者玛格利特也是Duplex爱好者。最近她在阿市的伊利莎白区买了两套Duplex出租,并计划在将来条件合适时把它改建为八套公寓。

  她说:“如果你投资Unit,往往要花大笔钱在管理费上,把你的流动资金全都吃掉了;但换了Duplex,如果是独立地契,购买时就少了很多麻烦,而且会便宜许多,因为不必要做楼宇管理报吿之类的调查;出手时也比较容易,因为许多买家对分契物业,楼寓管理问题等会有戒心。容易被吓跑。比如收支报吿出现赤字、有官司、或者甚至连业主管理委员会开会没人出席等都会令买家望而却步。”

  而Duplex则简单明了许多。你只有一个合作伙伴,一堵共享的墙和篱笆,反正即使你住独立屋也有共享篱笆的问题。

  玛格利特在阿市的投资是$185,000一对孖屋,每间出租收入是$150。现在她可以在安心享受租金回报的同时,等待合适的时机,才着手重建。

 

一地双居的价格比买两个物业要实惠得多。而那些想住新house又买不起的人,就可以只买其中一边。这样一来,有地、有房、有花园,以付得起的价格得到house的全部享受。

 

  上期我们讨论了Duplex的特点和优势,也许有读者会动心思,把自己的屋地拿来发展发展;或者,买个地够大的老house,留待那一天时机成熟时。在这一期,我们将注意力集中在Duplex的自建或改建方面要注意的问题。每个市政厅对Duplex的定义与兴建都有自己的规定。所以有兴趣的投资者在购买屋地或把自己现成的House发展为Duplex之前,有几个关键的要点要注意。

 

市政批准

  当您想把一个House改建为Duplex时,会涉及到把一个独立屋进行分契的问题,你需要向当地市政厅申请批准建筑发展。

  另一个问题是屋地的大小和屋地前庭是否足够宽大。

  不同的市政厅对发展Duplex的地块大小有不同的要求,如AuburnLidcome要求地块要达到700平方米,前庭要求是18米,才有可能获得批准,而Hurstville市政的要求则较为宽松,630平米和前宽15米以上就有可能获得发展的机会。

  如果你有心买个大屋待日后时机成熟时改建孖屋,事前一定要打听清楚当地市政的规定和要求,地块至少要多大,前庭至少要多宽,至少要从边界后退多深才能开始兴建房子(不要以现存的建筑作为你设想的基础)。这些信息在各地市政厅的网站上都可以查到。

 

车道的出入设计

  车道的设计往往是最受邻居抨击与反对的项目。设想一下改House Duplex,意味着有多一倍的人与车在这里出入、居住。而且还会有更多的车停泊在街上,邻居们能不挑剔吗?

  市政厅在批准你的建筑申请之前会广泛征询周围居民对该项发展的意见。所以当你开始设计时,要做好细致的前期考虑以备面对和响应  来自各方的批评,诸如:车道离房子的各个角落有多近,是否车出车入或经过你的物业时会有驾驶上的盲区等等。

 

泊车位的设计

  泊车位的多少决定于土块的大小以及卧室的数量。Duplex的泊车位不一定全部都在车库里,可以考虑部份设露天停车位。有些地块较长,还可以设计一部紧跟一部的停车位。

  如果车道太长,市政厅可能还会要求给人行道提供夜间照明。

  设计时还要避免惹人讨厌的事情出现,比如Duplex的某一边的人并不需要使用车道。私隐也是需要细致考虑的重点之一。

 

庭园设计

  你需要对花园的设计多放点精力。包括聘请

专业园林公园作园林设计送市政批准。内容包括种哪些植物,数量多少,位置和铺在花园上的草皮等等,把这些花费列入你的预算。

 

垃圾处理

  你以为只是建一间普普通通的二层楼房子,但也许因为垃圾问题,会碰上预想不到的麻烦。比如有的市政厅这样规定:需要留一块地方可以清洗垃圾桶。脏水要按市政厅的规定引入污水渠。不可以任其流入雨水渠内……别忘了把所有这些费用例入预算之内。

 

美化小区緑地

  在某些市政厅的眼中,发展Duplex不仅仅是你家里自己在改建装修的问题。或许比你想象的要广泛得多。

  有市政厅这样规定:Duplex的发展对当时公共緑地的使用增加了压力,所以要为小区美化园林规划投资。

  你事前先查询这次投入数目是多少,以免超出你的预算。

 

水电

  孖屋两边分开电表与水表是肯定要的。

  Duplex的好处是水管、电线、下水道等许多基建设施是可以两边共享,节省开支。

  好的测量师可以给你提供许多合理化的建议,以及如何划分好两边的地块,为今后分契和分别出售打下良好的基础。

  甚至电视接收天线,尤其是卫星接收碟也是可以共享的,尤其是有些市政厅对这类东西的数量有限制时,共享就显得十分重要。要提前设想好日后与租客或是另一业主合作共享的问题。

 

重要的警吿

  有一位Duplex发展商在房子建好后遇到了分契的麻烦,之前他已通过了市政厅全面审批,并做好分契的计划。

  等他建好房子,到土地厅登记分契时才发现,这块地在60年前有契约只允许一户人家使用。

  土地厅不批准他的分契申请,这意味着他的Duplexes不可以分别出售。

  解决的方法很麻烦,你要找回当年契约的制定人或者其继承人,并上呈法院裁判……等等。

  所以,要谨愼,事前先查清这块地的土地所有权,不管你是打算买地建房还是在自己早已拥有的地产上发展,在你找建筑设计师之前就要先做好地权调查。        □

 

 

为什么投资者喜欢Duplex

 

1. 价格较低

▲一地双居的价格比买两个物业要实惠得多。而那些想住新house又买不起的人,就可以只买其中一边。这样有地、有房、有花园,以付得起的价格得到house的全部享受。

 

2. 出租回报佳

▲相对于购买物业的资金投入来说,Duplex会有更高的出租回报,而且会在较好的地段,物业的手工质量也会更理想。

 

3. 拥有土地

▲与买个unit或者买两个units不一样,你仍有在地块上重新发展的可能性。

 

4. 费用较少

▲比起以同样的价钱买入两个物业,买孖屋的费用肯定会低得多。这包括印花税,律师费,注册费,市政调查询问费,房屋结构、白蚁等其它调查费用。

 

5. 节省未来维护使费

▲这包括粉刷,花园打理,屋顶维修等等,相对于house来说,Duplex的维护不是1+1=2的倍数相加。

 

6. 减少风险

▲如果你把孖屋两边都出租出去,即使有一边有时会出现空租,仍有另一边给你挣钱。这比买house出租少风险而且租金回报高得多。

 

7. 家居与收入双全

▲这也是上佳退休计划——自住一边,另一边出租出去。如能找个长期好租客,还有可能省下一笔管理公司开支,甚至还可能从此忘却资本增値税,天长地久住下去。你还可以从出租得到负扣税的好处。

 

8. 重新改建house可能性

▲如果市埸转变而有利于大house,你还可以找建筑商改建,把两个单元合并为一,争取更高的出售利润。

 

9. 分契出售

▲你可以申请分契,卖掉duplex的另一半或者分别出售两套家居以适应自已的经济需要。至于分契出售的问题,要征询专家意见。

 

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