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各类房产优劣势比较分析

时间:2014-05-23 10:54:48 点击:1951
下面我结合个人买房卖房的经验做的一个总结。由于经历的事件,观察的角度,社会的经验和个人的能力不同,文中所有的总结难免有一定片面性,欢迎大家提出不同意见一起来探讨。
unit apt townhouse / villa

首先我要说明的是本文提到的unit是这样定义的:老房子(20年以上),小社区,没有任何facility。 那些近十几年盖的公寓房即使没有lift recreation facility也至少有security parking或者超过50户居民。这些房子在我看来和apt差别不大,strata太高。而这恰巧是aptunit 的主要区别。说得极端一些,个人认为任何居住面积以外对空间的占用都是对投资的浪费。而apt把这种浪费运用到了极致。

Apt的劣势体现如下:

1 apt的房价要比unit高出很多,资本增值的空间小了。

2,投资房主不得不每个季度多付出至少两到三倍的strata费用来维护根本享受不到的东西,每年追加投入太大。

3,租金的表现并没有比unit强出几倍有的甚至类似因为apt的房客多为年轻人,流动性大,租金收入不如unit稳定。

说实话,我最大的投资失败就是抄底入手了一个原买主settle不了的楼花。当时还以为捡了个便宜,可和其他物业一比较真的是表现最差的一个。每次想到这个房子,我都觉着顶着个雷,因为一旦有任何利空的消息,这类物业绝对是第一批死的。个人看来,除了能亲自看一下实际的房子外apt比楼花强得有限。

楼花

楼花最不受欢迎但不可否认楼花近几年的销售却是热火朝天。本文的目的是结合我个人的经验从中立的角度和大家探讨一下楼花到底能不能买,什么人能买,为什么不能买,买了又怎样?

坏处

1,价格虚高,开发商已经把未来5-10年的涨幅都算在房价里面了。

2,因为难以控制建筑质量,导致日益上涨的strata费用,甚至可能要付天价的special levy

3,没有足够的一手资料帮助买主做决定,一切都建立在未来的计划上,有很大可能最后得到的和预想的不完全一致。

好处:

1,崭新的房子和理想的户型

通常楼花中介是这样劝说你买楼花的

1,描绘一幅完美的未来画面,告诉你将来这个盘周围的发展计划。如果你问一问具体的实施日期,绝大多数都是井中月水中花。一般的大型发展计划从开始到完成都是以decade为单位计算的。

2,保证你一个高额租金多少年。他们不告诉你的是,有时实际房租和保证的房租之间的差价是开发商出的。当租房合约一旦到期,房主会面临房租大幅下滑的局面。而且现在看来高的房租,等房子盖好后,也许就不是那么高了。

3,根据你的收入和当时的利息告诉你可以负扣税多少,相当于房主用很少一部分的钱hold一个以后会不停升值的物业。没人知道房子settle后的利率会是多少。如果RBA不停涨息,房主怎么办?

通常买楼花的朋友都是这么想的:

1,买个新房,每周投入不多,既能退税又能增值,两全其美多好。这些人没明白的是的是退回来的税本来就是从自己腰包里拿出来的。新房的折旧在买房后的GCT里又交回去了。当然,你目的只为负扣税不计较增值的是例外。

2,还有朋友说我60w买的一期房子,才俩月,第二期同样的房子已经65W了。他们不能理解的是一旦settle后,房子就是旧房了,没有政府的优惠政策了,根本不能和开发商的新房比。于是楼花买主生活在自己的房子已经增值的美梦中。等到真有一天放到市场上,才知道paper gain不是gain

3,还有朋友告诉我买楼花可以不用一次交20%,这样资金压力不大。他没有明白的是两三年后买同样的现房。首付的20%很有可能少于买楼花settle时的20%。因为赶上房市不好的时候,买主忍痛不要10%定金的绝不是个案,那时入手的价格不是一般的便宜。

这样看来合适买楼花的是:

1,对地点和户型有特殊要求,用来自住而且不考虑增值的人。

2,极高收入,纯为负扣税,不考虑增值的人。

3,专门炒楼花的人。这些人和赌博的区别在于输了的话至少还能留一套房子。

在我看来,只要你想通过地产投资来达到资本增值,那么楼花一定是最后的一项选择。不是楼花不挣钱而是投资在现房上资本增值的机会大很多。

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